不動産投資に興味はあるが、マンションを一室買う資金までは用意しにくい。
入居者対応や修繕の手間も重い。
そう考える人の検索で出てきやすいのが、CREAL、COZUCHI、OwnersBook、利回りくん、Rimpleなどの不動産クラウドファンディングだ。
スマートフォンで案件を選び、資料を読んで申し込む流れは、従来の不動産投資より身近に見える。
ただし、身近に見えることと、仕組みが簡単であることは別だ。
想定利回りの数字やきれいな物件写真だけで判断すると、商品の性格を取り違えやすい。
まず「何で稼ぐ案件か」を見る
案件ページで目に入りやすいのは、利回りや募集条件だろう。
だが最初に押さえたいのは、投資対象そのものだ。
都心のレジデンスなのか、ホテルなのか、商業ビルなのか、開発用地なのか。
同じ不動産でも、収益の生まれ方や市況の影響は違う。
CREALやCOZUCHIの案件ページでは、物件写真、所在地の概要、スキーム説明、運用方針などが並ぶ。
そこを飛ばして数字だけを見ると、預金や債券のようなものと誤解しかねない。
賃料収入を中心に分配を考える案件なら入居状況や賃料水準が気になる。
売却益を見込む設計なら、出口となる売却時の市況が重くなる。
写真は安心感ではなく、使われ方の手がかり
外観、エントランス、室内、周辺道路。
案件ページの写真は第一印象を左右する。
新しく見える、清潔感がある、街並みがよさそうという感覚も無視はできないが、もう一歩進めるなら「誰にどう使われる物件か」を考えたい。
レジデンスなら駅からの動線、コンビニやドラッグストア、スーパーとの位置関係が入居者目線で効いてくる。
商業ビルなら、飲食店が入りやすい場所か、オフィスワーカーの昼食需要があるか、休日にも人が歩く街かで見方が変わる。
写真だけでは分からない部分は、地図や周辺の様子も合わせて確認したい。
小さな説明に損失時の順番が出る
不動産クラウドファンディングでは、投資家と事業者の損失負担の順番を示す仕組みが説明されることがある。
優先劣後構造は投資家保護の工夫として紹介されるが、損失がまったく起きないという意味ではない。
事業者側がどこまで負担するのか、借入がある場合の返済順位はどうなるのか。
目立つ見出しより、小さな説明文に注意したい。
OwnersBookのように貸付型の色合いが強いサービスと、物件の運用・売却ストーリーを前面に出すサービスでは、読むべき箇所も変わる。
募集方式、途中解約の可否、運用期間、分配条件、税務上の扱いは地味だが、申し込んだ後に効いてくる。
不動産クラウドファンディング説明資料は、申し込みボタンの前で一度立ち止まるための道具だ。
利回りが高いか低いかだけでなく、自分が理解できる資料か、分からない部分を残していないかを確認したい。
本記事は一般情報であり、特定商品の購入や投資判断を勧めるものではない。
